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阿里携易居、腾讯入贝壳 房产交易平台战事升级

作者:张歆晨

房地产交易这个传统市场,终因互联网巨头的入局,弥散出浓烈硝烟之气。

在贝壳披露招股书仅仅一周之后,它的竞争者就出手了。

2020年7月31日,易居(中国)企业控股公司(02048.HK)(“易居”)与阿里巴巴集团(NYSE:BABA, 09988.HK)(“阿里”)宣布建立战略合作关系,双方将在包括线上线下房产交易、数字营销和交易后相关服务等领域展开深度合作。

具体而言,阿里将和易居联合组建合资公司,以推出线上房产交易平台,首期投资金额为50亿,阿里占股85%,易居占股15%;阿里还借此机会增持易居股份,通过增发配股和可转债两种形式,坐稳易居第二大股东之位。

从阿里与易居的交易结构和业务布局来看,很难说不是冲着贝壳以及它背后的第二股东腾讯(00700.HK)而去的。

贝壳于7月24日晚间披露的招股书显示,创始人兼董事长左晖通过Propitious Global Holdings Limited持有贝壳28.9%的股权,其投票权为46.8%,是贝壳的第一大股东。另外,腾讯相关方持有贝壳12.3%的股权,为贝壳第二大股东。

从阿里和腾讯的投资轨迹可以看出,两家互联网巨头的布局,均指向传统房产交易的数字化,而“衣食住行”中涉及居住这个被左晖称作“前工业化”的领域,也终于因为BAT的入局而弥散出更浓烈的战火硝烟之气。

易居的反击

虽然同在房地产交易这条赛道之上奔跑,左晖的链家、贝壳,与周忻的易居,曾经分属于不同的平行线上,各自相安,因为前者的市场重点在存量房代理业务,而后者的业务聚焦于一手房代理销售。

但随着各自业务边界的延伸,早期的平行线,终于走到了交汇点,尤其是贝壳这个平台化的行业怪兽出现。数据显示,仅2019年一年,贝壳的营业收入达到了460亿元。其中,二手房屋交易服务、新房交易服务、新兴及其他服务的营收分别246亿元、203亿元和12亿元。

贝壳上巨大的交易量,尤其是新房交易量,难以避免触碰到易居原本的奶酪,当然,奶酪被动的,远不止易居,还有很多传统地产代理或渠道企业,如世联行等。

如今,左晖带着贝壳,以年交易量超过2万亿的美丽故事,即将赴美上市,背后还有互联网巨头腾讯的加持。同在房地产交易行业摸爬滚打数十载的周忻坐不住了,何况他的背后并非没有互联网大佬。

公开资料显示,早在2018年易居在香港上市之际,就与阿里构建了亲密关系。彼时,阿里以3.9亿港元认购易居新股,成为易居的四大基石投资者之一。

因此,阿里此番参与易居配发,被视作一种增持行动。公告显示,易居将以每股7.00港元的价格,向阿里配售118,300,000股公司股份,配售总金额为828,100,000港元。配售完成后,阿里将持有易居大约8.32%的股份。

在此基础上,双方还签署可转股票据认购协议。据此,阿里将认购易居本金为1,031,900,000港元、三年期、利息每年2%的可转股票据,票据转股价为每股10.37港元。若该等可换股票据全部转股,阿里持有易居股份比例将提升至大约13.26%,跃居第二大股东。

从交易价格上看,易居对阿里这个“准”二股东抱有极大的诚意。因其配股价格较协议签订前30个交易日的平均收市价折让约25.33%;及较前90个交易日的平均收市价折让约12.31%。

有消息显示,本着“平台共建、分工协作,利益共享。”秉承着这12字原则,易居与阿里很快达成了共识。

易居在公告中称,“这不失为良机,可透过将阿里巴巴控股提升为本公司战略投资者、完善本集团拥有声誉良好的杰出投资者的股东基础。”

在披露与阿里之间的交易同时,易居还推进了另外一项重大关联交易,即易居与其最大股东周忻及其控制下的相关公司签署股权转让协议,将向周忻购买其持有的51,925,996乐居控股有限公司(LEJU.US)(“乐居”)股票,并以每股9.22港元的价格向周忻配发166,918,440易居股份结付。

同时,易居还与新浪公司(SINA.US)(“新浪”)签署股权转让协议,将向新浪购买其持有的24,475,251乐居股票,并以每股9.22港元价格向新浪配发78,676,790易居股份结付。该两笔交易完成后,易居将成为乐居的控股股东,持有大约56.19%的股份。

有意思的细节是,早在2014年乐居上市之时,腾讯也曾与易居有过交集。彼时,腾讯以1.8亿美元从易居购买乐居股份,后又在乐居IPO时参与认购。截至目前,腾讯仍是乐居第三大股东,持有股份比例为15.6%。只是不知道,此番易居与阿里建立了更为亲密的联系之后,腾讯是否仍将保持其在乐居中的股份。

房产新平台

当阿里躬身入局,晋升易居战略投资者之后,彼此的合作就将落实到具体业务层面。据透露,双方将成立由阿里控股的合资公司(以下称“合资公司”),第一期计划投入50亿人民币,双方以现金方式同比例入股,阿里股权占比85%,为控股股东;易居股权占比15%。

合资公司计划在一年内推出一个新的数字化房产平台,它将是唯一代表阿里在中国大陆地区从事房地产业的业务主体。

此举意味着,阿里这次是认认真真进军房地产交易市场了,原因很简单,这个还没有被互联网入侵的传统领域,是下一个可供挖掘的金矿,比如有数据显示,2019年中国新房销售经纪服务总佣金收入达到818亿元。

对于这一市场容量,左晖曾在2019新经纪峰会上做出过这样的判断:“整个新房市场未来5年会从15万亿萎缩到12万亿甚至会更小,二手房市场会从六七万亿增长到10万亿。新房12万亿中,我们预计超过50%是经纪的市场。很幸运的是,我们做交易市场的仍处于增量市场中。”

易居披露的数据也显示,作为国内一手房代理业务的头部企业,易居在2019年完成总成销金额为6707亿元,这帮助该集团在当年实现总收入90.9亿元,同比大涨52.9%。

事实上,早在2014年前后,互联网大佬就开始尝试入侵房地产交易行业,比如阿里最早与万科合作网上销售房屋,以及后来推出的房产拍卖等等。2019年双11期间,淘宝、京东等都加大房产销售力度,拿出数万套房源吸流。即便如此,互联网巨头始终没有形成一整套线上线下联动的房地产交易闭环。

因此,阿里此番联手易居共建的交易平台,是其入局地产的一大步。在此之前,腾讯是通过投资贝壳来实现的这一战略布局。

对于易居而言,将传统交易业务数字化,也是其战略安排之一。易居企业集团CEO丁祖昱表示,过去易居用二十年走出了“新房营销为主”的第一曲线,接下来易居要做的,除了继续让“第一曲线”保持高速增长外,再用三到五年时间孵化走出有质量增长的第二曲线,赋能未来。即从做数据、做系统、做应用,到数据资产化,朝着不动产数字化的方向坚定不移地前进。

因此,此次阿里与易居的合作也符合易居战略发展方向。具体而言,阿里为易居提供战略和品牌赋能,将利用自身优势和未来合资公司的平台优势,为易居提供易居企业发展所需的各项战略决策咨询;阿里为易居数字化升级提供赋能,将为易居各项业务的线上化、数字化提供支持和解决方案。

如果天猫房产上线,贝壳可能将不再是国内唯一独大的房地产数字化平台。自此,房地产交易领域的平台大战已摆开阵势,易居阿里对阵贝壳腾讯。

平静的湖水,即将泛起洪波。

(一财记者 孙梦凡 对本文亦有贡献)

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